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不動産の財産分与

不動産の財産分与は問題が多い

動産はどちらかの特有財産であることが多く、共有財産の場合であっても比較的その価値も見積りしやすく時価の値上がり等も考慮しなくてよく、移転・引き渡しも容易ですから話し合いはつきやすいのですが、不動産についてはいろいろな問題があります。

財産分与の対象となる不動産がいくつもあったりすると分け方が問題になったり、ローンが残っていたりすると不動産やローンの名義を変更する場合には債権者の承諾・審査等が必要になったりということがあります。

公平に半分ずつ分けるために売却しようとしても、売却額がローン残高を下回っていて売ったはいいが、ローンだけが残ったり、売るにしても時間や手間がかかったり、また仲介業者に支払う手数料等もかかりますし税金も考慮しなければなりません。

では、よくとられている方法は?

上記のようなことがありますので、不動産の財産分与については夫婦のどちらかが所有して、分与の差額分を相手に金銭で支払って解決するというのが一般的です。

なお、この場合は、一括払いではなく分割払いにすることが多いのですが、これが離婚後のトラブルの原因になることがありますので、それについてはよく注意して見ておく必要があります。


不動産の分け方

  • 売却して、代金から経費等を差し引いた売却益をそれぞれに分配する
  • 不動産をどちらかが取得する
    1. 夫の単独名義の不動産の場合
      ・夫がそのまま所有して住み続け、妻へ分与の差額を支払う。
      ・妻が取得して、夫へ分与の差額を支払い名義を変更する。
    2. 夫婦共有名義の不動産の場合
      夫または妻が取得して、相手へ分与の差額を支払い、相手の持ち分の名義を変更する。
    3. 住宅ローンが残っている不動産の場合
      ローンの引き継ぎを含めてどちらが取得するかを決めて、相手へローンを除いた分の分与の差額を支払い、不動産の名義を変更する必要がある場合は名義を変更する。

      ※ローンや不動産の名義変更が必要な場合は、債権者(金融機関等)の承諾・審査等が必要になりますので、夫婦間だけで話を進められませんし、必ず名義を変更できるとは限りません。

  • 不動産の名義もローンの名義も変えない
    (例)不動産もローンも夫名義である場合
    夫がそのまま住み続ける。またはローンは夫が払い続け、妻は使用権を財産分与等の代わりに得て住み続ける、もしくは賃借権を設定して妻は夫に家賃を支払う。
  • 借地上の不動産の場合
    地主の承諾を得て名義を変更する。
  • 分与の割合に応じて共有にする
    離婚する夫婦の共有名義にすることは現実離れした考え方です。

不動産の分与の場合の注意点

不動産の名義を変更する場合は、法務局で名義変更(所有権移転登記)手続きをする必要があります。これが済まされないと完全に自分のものになったとはいえず、場合によっては、他に権利を取得してしまった第三者等に、当該不動産を明け渡す羽目になってしまう場合もあるかもしれません。

不動産の名義変更手続きをする際には、(不動産を譲り受ける側で手続きをする場合には)譲渡をする側の権利証や印鑑証明書、実印を押した登記をするための委任状等が必要になりますので、それらの書類はしっかりと受け取っておく必要があります。離婚届のハンと引換えにするぐらいの慎重さが必要です。

また、借地上の建物の分与を受ける場合は、借地権の譲渡を伴いますので地主への配慮が必要です。「住んでいた建物に引き続き住み続ける場合は地主の承諾は不要」という判例はありますが、後々面倒なトラブルにならないよう事前に地主の承諾を得ておかれた方が良いでしょう。

また、借家や賃貸物件の賃借権の分与を受ける場合も大家さんの了解を取るべきでしょう。後々の敷金返還手続きの問題もありますので、事前にきちんとしておく必要があります。

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